自2018年10月8日起,上海非户籍常住人口将被纳入共有产权房保障范围。9月27日,上海发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》(简称“《意见》”)。根据《意见》,共有产权保障住房保障范围新增人群需同时满足:持有《上海市居住证》且积分达到规定标准分值(120分)、已婚、在上海无住房、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准的非户籍常住人口。

《意见》指出,在继续做好上海户籍中等或中等偏下收入住房困难家庭基本住房保障,保障力度只增不减、保障住房确保供应的基础上,聚焦常住人口中在上海创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工,重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。非户籍常住人口共有产权保障住房,与上海户籍居民共有产权保障住房采取同一标准,即实施政府定价,且购房人产权份额应当不少于50%。

根据《意见》,在申请审核方面,居住证持证人应当以家庭(家庭限于申请人、配偶及其未婚子女)为单位,在单位注册地所在街道(乡镇)社区事务受理服务中心提出申请。相关对象在申请时,应当提交诚信承诺,并对申报信息和提交申请材料的真实性负责。

在操作方式上,在不影响户籍居民共有产权保障住房供应的前提下,增加房源用于向符合条件的居住证持证人供应。供应额原则上应不少于向上海户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右;房源供应充足的郊区,可适当扩大供应规模。申请家庭数量较多时,通过轮候供应方式操作。由居住证持证人工作单位注册地的街道(乡镇)和区住房保障机构分别负责初审和复审审核,区住房保障机构定期组织申请家庭摇号排序和供房选房。

在供后管理上,居住证持证人购买共有产权保障住房,必须用于家庭自住,区住房保障机构不收取政府产权份额部分租金。居住证持证人取得不动产权证未满5年,不得转让共有产权保障住房或购买商品住房。因特殊情形,确需转让共有产权保障住房的,该共有产权保障住房由区住房保障机构依申请程序回购。居住证持证人取得不动产权证满5年,并同期在上海累计缴纳社会保险或者个人所得税满5年,自有产权份额部分,可向其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人转让或由区住房保障机构回购。共有产权保障住房由区住房保障机构回购的,回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。据悉,年内上海市将选取部分具备条件的区开展非户籍居民家庭共有产权保障住房供应先行试点,待评估完善后,适时在全市范围内推开该项工作。此次扩围将不影响上海市户籍居民家庭申请的正常供应。

截至2018年6月底,上海市共有产权保障住房累计签约购房约9.2万户。目前住房标准是家庭人均住房建筑面积15平方米以下;收入和财产标准为3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下。

上海市住建委同时透露,今年四季度,上海将分轮次启动第七批次共有产权保障住房申请供应工作。根据第六批次受理情况,本批筹集了浦东、奉贤、松江、闵行、嘉定、宝山等9个大居基地、共4.5万余套房源,用于满足各区的房源调配。

何为共有产权房?

共有产权房,是地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分,市民可向政府“赎回”产权。

房屋产权一般可以按照以下两种比例实现共有:当个人与政府的产权比例为7∶3时,个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格;对仍无力购买的特殊困难家庭,可按5∶5的产权比例进行购买,个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%,即共有产权经济适用住房。

共有产权房的购买人随着收入的增加,可以申请购买政府部分的产权。按规定,自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的,按原供应价格结算;5年后购买政府产权部分的,按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似,出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化,家庭收入高于政府规定标准,进入中高收入群体时,政府也无需强制其搬出,而是对政府产权部分收取市场租金。

共有产权房的特点

“共有产权房”作为经济适用房的变异形式,其显著特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为共有产权房出让,并完全按照商品房进行开发,且销售价格计算也等同于商品房。可见,比起传统的经济适用房,“共有产权房”增加了土地成本,且房价实际上是“随行就市”。客观上,“共有产权房”的这种价格形成机制,不只于维护了商品房市场价格,丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。

另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式,它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资,并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说,与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较,前者的垫资人是政府,后者的垫资人是房产商,从融资模式上看,并无本质差别。

上海此项政策,更符合当下“房住不炒”的大基调,实际上是政府对于工薪阶层、对那些没有实际经济买房的人群,提供五年的无息贷款,是为真正需要的人群解决住房以及落户和子女入学问题。另一方面也缓解了市场对楼市的焦虑情绪,开始降低居民对房价的接受度,整个市场的节奏可能会进一步的被放缓,房子变得不再那么遥不可及。